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楼市研判 以稳为主 ——4位资深大咖论市
 
作者:周春锋 来源:江门日报 发布日期:2019/8/29 本文关键词:楼市研判,以稳为主,资深大咖,论市
 


2019年至今,土拍市场回归理性,低溢价成交成为常态。与此同时,在供应日益丰富的背景下,竞争愈加激烈,部分项目去化困难,而调控政策暂时难以松动,因此,市场面目显得朦胧不已。

如何拨开迷雾看前路?如何危中寻机?我们邀请了4位业内资深大咖,让他们分析当下的市场,展望年内走向。希望对市民买房置业能有所帮助,也希望助力从业人员砥砺前行。

裕隆基地产总经理杨东卉

“金九银十”或是购房好时机

本人留意市场情况并结合数据发现,第一、二季度,无论是市场人气,还是成交,都逐渐升温,甚至出?#33267;恕?#23567;阳春”现象,但到了近两个月,市场人气有所减弱,成交有所放缓。这与天气炎热,以及很多?#39029;?#21033;用暑期陪孩子外出等因素有关。相对于此,更重要的原因是,市场供应越发丰富,竞争加剧,部分项目促销,使得市民存在一定程度的观望情绪。在此背景下,部分项目为了去化,适当下调了价格,但并没有广告及某些自媒体宣传得那么?#29616;亍?#24635;体而?#35029;?#20215;格稳中微调,处于低位区间。

目前,很多房企蓄势待发,全力备战“金九银十”。到那时,供应量将更加丰富,促销手?#20301;?#23558;更加多元,市民的选择也更多,价格将相对合理,性价比较高,市民不妨择机入市。

二手房市场往往和一手房市场呈正向关联,但由于网签的原因,二手房的相关数据会滞后于一手房的数据,也滞后于真实的市场情况。

本人留意到,今年年中,二手房的放盘量、成交量都还不错,可谓供求皆稳,但到了近期,受部分一手房源促销、价格回归理性等因素影响,二手房的意向客户也呈现一定的观望情绪,使得二手房的总体成交有所回落,但不至于过冷。同时,在供应端,没有出现放盘量大增的现象,放盘价也较为理性。当然,小部分急需换房、生意周转急需用钱的客户,会较大幅度地下调售价。此外,裕隆基地产将牵头,携手其他中介机构成立江门市房地产中介行业协会,旨在进一步促进二手房市场,以及中介行业稳健、规范发展,进而使市民买卖二手房更加安全、?#21028;摹?/p>

合璟华富地产总经理?#24179;?#24247;

市场的需求是由购房者主导的

总结过去10年的房地产市场,都会符合短周期加波浪式上升的特征,而且每一次的上升幅度都会比较明显。正因为涨幅大,一旦市场出现调整或者横盘的时候,人们就会出现焦虑的情绪,但焦虑的周期往往不会超过一年,因为我们习惯了三年一个轮回的短周期市场规律。今年7月,中央政治局会议提出不以房地产作为短期刺激经济的手段,?#36335;?#25171;破了我们对房地产短周期的期望,继而焦虑加剧。

其实,这种担忧非常没有必要,尤其是房地产这种近乎完全竞争的市场,价格会由市场自行调节,比如,供求决定价格,而供应量几乎是由企业决定的,标杆房企相继放弃高周转模式,包括这些房企在内的很多房企都放缓开发进度,市场的自行调节功能可见一斑。

商品的价格是消费者用货币投票的结果。笔者多次提到,2017年至2018年的地价翻了一翻,房价涨幅约50%,表明地价虚高。今年的土拍市场回落,实际是地价回归理性,既有区域价值的理性,也有房价预期的理性。

笔者最近在微观市场发现一个很普遍的现象,小户型畅销了,中等户型观望,大户型遇冷。这种现象的主导者是购房者,原因必然是既要解决当前居住问题,但是预算偏紧,或者是对楼市未来?#21028;?#19981;足,才会用低总价来对抗风险。事实?#24076;?#22823;多数人往往在5年后发现目前的房子不够住,于是卖小换大,中大户型的需求必然会增加,从而?#32856;?#20215;格。

市场的需求是由购房者主导的。当前,上海的二手房交易已经呈现中大户型比例上升的趋势,所以,江门市民在房地产的中长周期里,不妨大胆出手购买中大户型,因为房子是用来住的,要住得好一点。

美智地产市场研究总监张镇兰

下半年将出现集中推货潮

我们通过回看江门2019年1—7月的数据发现,土拍方面,经历了偏冷、高热、回落三个阶段,江海、台山整体溢价较高,蓬江区由于挂牌时间集中于土地市场回落的6月和7月,虽然?#25918;?#25151;企参与度较高,但整体溢价?#21183;?#20302;;供应方面,2019年1—7月供应总量37870套,同比达到近年来的小高峰,其中市区供应受限,鹤山、开平涨幅最大;成交方面,全市成交29896套,同比去年,三四月出现“小阳春?#20445;?#20116;?#38534;?#20498;春寒?#20445;?#20845;月稍有起色,七月回落。区域?#24076;?#22240;为鹤山整体降价走量,导致成交激增。同时,蓬江区成交同比降幅高达50%,原因是作为蓬江主力的滨江新区,虽有多个?#25918;?#26032;盘入市,但整体成交表现欠佳;价格?#24076;?—7月全市均价8110元/平方米,由于成交总量结构变化,导致均价同比增速走势基本处于负数;库存方面,全市库存49914套,去化周期约10.7个月,整体处于健康区间。区域?#24076;?#40548;山、恩平住宅库存去化周期均超12个月,其中鹤山库存?#31185;?2000套,绝对值高企。恩平去化周期最高,达到16.2个月,而新会库存去化周期仅5.5个月,货量较为紧缺。

综合市场数据表现,我认为,2019年1—7月江门楼市整体呈现结构改变的特点,其中最为突出的是蓬江区,供求同比大幅下?#25285;?#32780;鹤山供求冲高,涨幅近50%。

在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的大方向指导下,基于江门楼市上半年成交表现欠佳,下半年冲量将是房企的首要任务。预计2019下半年,江门房地产市场供应将继续放量,出现集中推货?#20445;?#25104;交或有所冲高,但价格上涨基础不足,走势或窄幅波动。

江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全

江门楼市将以“稳”字为主

回顾近半年的江门楼市,主要呈现以下特点:1、成交量有所萎缩,特别是蓬江江海两区;2、成交均价基本稳定,波动幅度小,区域有所分化。鹤山以价换量趋势明显,均价出现一定调整,而新会由于供求关?#21040;?#20026;稳定,房价呈现稳中有涨局面;3、全市库存已达到5万套左右,已回到2015年前后的峰值附近,此前供求关?#21040;?#24352;的局面已大幅缓解;4、土地市场回归理性,低溢价成交成为常态,?#20174;?#20986;房企对后市的谨慎和背后融资压力加大。

从以上多方面看,支撑2016年下半年至2018年上半年江门(城区)火爆行情的低库存、低供应、货币政策宽松等因素,已发生改变。从未来的中短期来看,预计江门楼市出现以下特点:

从供应看,2017—2018年土拍市场的大量土地将转化为供应,后期将陆续入市。加上多个旧改?#24179;?#21644;老盘推新,未来潜在供应充足。

从库存看,目前全市库存已接近历史峰?#25285;?#32780;三区今年土地市场供应的商住地若全部成交,?#21830;?#20379;近4万套商品房,而根据目前最新成交看,如无政策刺激,预计今年三区住宅成交2万套左右,意?#27573;?#26469;库存继续上升的可能性?#36234;?#22823;。

从货币政策看,根据最新8月央行?#28304;?#27454;政策的最新表态,未来贷款利率难以大幅下调。

房价将出现区域分化。库存低、供应有限、周边配套及时跟上的区域,房价将保?#26088;?#25402;,而库存高企、潜在供应充足区域,优惠将加大。从最近几年地价、人工、物价涨幅看,房企整体成本高企,库存高企区域房价调整幅度有限。

以上多种因素作用下,江门楼市将整体稳定为主,区域将出现分化。

文/图 江门日报记者 周春锋

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【每日数据】2019年8月27日江门市区商品房网 10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率有变化
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